VALUTAZIONI IMMOBILIARI ONLINE: SONO AFFIDABILI?

Uno dei primi passi (e primi problemi) che si trova ad affrontare chi sceglie di vendere un immobile in autonomia è valutarne correttamente il valore.

Negli ultimi anni nel web stanno assumendo popolarità dei software che promettono di stimare il valore degli immobili in pochi minuti, attraverso degli algoritmi di calcolo.

Il calcolo del prezzo di una proprietà è un processo lungo e con numerose variabili legate alle caratteristiche dell’edificio in questione e al repentino cambiamento del mercato immobiliare.
E’ bene perciò chiedersi quanto sia accurata la stima che i modelli di valutazione online offrono e se siano equiparabili al lavoro degli agenti immobiliari.

 

Cosa sono i modelli di valutazione online?

I modelli di valutazione immobiliare online, anche chiamati AVM (Automated Valuation Models) sono dei motori di ricerca basati sui big data e su modelli matematici.

Sulla base di algoritmi gli AVM incrociano informazioni sull’immobile quali – ad esempio – posizione e attributi chiave, con le richieste del mercato immobiliare presenti nei database.
Ne consegue una valutazione preliminare e di massima dell’immobile.

Le descrizioni spesso brevi e soggettive fornite dai venditori, non permettono di inquadrare con precisione le condizioni dell’immobile e una precisa cernita delle sue particolarità (sia in positivo che in negativo). Chiaramente, per stabilire un prezzo adeguato e procedere alla vendita in tempi brevi, una valutazione accorta e puntuale è fondamentale.

C’è da aggiungere che questi strumenti sono stati modellati principalmente sulle realtà abitative delle grandi città, le quali hanno tipologie di edifici, e configurazioni di mercato significativamente diverse rispetto alle realtà locali più modeste.
Se utilizzati fuori da questi contesti, il calcolo darà verosimilmente origine a valutazioni non realistiche, e addirittura fuorvianti.

 

 

Rischi di affidarsi ad un’errata valutazione

Basandosi su informazioni necessariamente generali e non traversali, le valutazioni che vengono fornite dagli AVM mostrano una discreta imprecisione attraverso un range parecchio ampio, con una valutazione massima e minima talvolta sensibilmente differenti.

I risultati ottenuti – se non preventivamente confrontati con degli esperti capaci di interpretarli e normalizzarli – possono indurre il venditore a puntare su una cifra eccessivamente alta rispetto al reale valore di mercato dell’immobile, rischiando di non concretizzare la vendita.
In via opposta è possibile anche attribuire all’immobile un valore inferiore a quello reale, rischiando di non ottenere il giusto guadagno.

Queste situazioni accadono di frequente e sono tipiche di coloro che tentano direttamente l’approccio di vendita autonoma, senza confrontarsi con un professionista del settore.

 

Valutazioni immobiliari online vs agenzie immobiliari

In linea generale, la completezza e accuratezza dei software di valutazione online dipende dall’ampiezza della base dati utilizzata.
Ad oggi i dati disponibili non sono sufficienti per generare stime assolute, ma si stanno sviluppando in quella direzione. Per il momento questi modelli di valutazione non riescono a permettere ai privati di condurre una compravendita in autonomia nella sua interezza.

E’ necessario tuttavia considerare che la finalità di questi strumenti è quella di dare una valutazione orientativa da integrare con l’interpretazione di un esperto.
Gli AVM si dimostrano strumenti parzialmente utili ai venditori (specie se professionisti), ma validi per chi vuole orientarsi preventivamente all’acquisto o all’investimento in immobili in una certa area.

 

Affidarsi ai professionisti

Le valutazioni immobiliari online tramite software automatici (AVM) sono una pratica ancora abbastanza embrionale, anche se dall’obiettivo indubbiamente interessante, al fine di orientarsi nel dare un valore al proprio immobile.
Sebbene risulti uno strumento pratico, veloce ed alla portata di tutti, per le suddette ragioni fornisce quasi sempre valutazioni imprecise che necessitano di essere moderati da un professionista del settore.

Un professionista che conosca il mercato immobiliare della zona in cui opera, le dinamiche dello stesso e garantisca un’accurata valutazione e soprattutto una giustificazione del valore che viene attribuito: aspetto importante dal punto di vista umano-professionale che ad oggi non viene fornito dai software.

Affidarsi ad un esperto per una valutazione da subito realistica e oggettiva velocizza i tempi di vendita e garantisce un introito adeguato.